El panorama político en Washington se ha tensado significativamente tras la sorpresiva decisión del presidente Donald Trump de cancelar la ceremonia de firma de la Ley de Vivienda del Siglo XXI (21st Century ROAD to Housing Act), que estaba programada en el Capitolio.
Trump ha dejado claro en sus redes sociales que no piensa estampar su firma en este paquete legislativo hasta que el Congreso apruebe la SAVE America Act (Ley para Salvar a Estados Unidos), una estricta propuesta de reforma electoral que exigiría una prueba física de ciudadanía (como el pasaporte o el acta de nacimiento) para poder registrarse y votar en elecciones federales. El mandatario calificó la situación electoral como una «emergencia nacional» que eclipsa cualquier otra prioridad.
Las claves del conflicto
- Momento incómodo para los republicanos: El anuncio de Trump se dio justo cuando el liderazgo republicano de la Cámara de Representantes ofrecía una rueda de prensa elogiando el proyecto de vivienda. El líder de la mayoría, Steve Scalise, acababa de describirlo como una «herramienta crucial para reducir los costos de la vivienda», cuando los reporteros le informaron del desplante presidencial.
- Críticas a la ley: Trump calificó la legislación de vivienda como «Warren-céntrica», en referencia a la senadora demócrata Elizabeth Warren (una de las co-patrocinadoras del proyecto), y afirmó que la ley es de «menor importancia» comparada con la reforma electoral, las tasas de interés o la ley de vigilancia FISA.
- Un proyecto con apoyo masivo: El paquete de vivienda es fruto de meses de negociaciones y une propuestas de más de 60 proyectos previos. Se aprobó en el Senado por 85-5 y en la Cámara por 358-32. El texto limita la capacidad de los grandes fondos institucionales para comprar casas unifamiliares, relaja ciertas normas de zonificación para acelerar la construcción de viviendas asequibles y moderniza los programas de asistencia al alquiler.
¿Qué pasará ahora?
A pesar del portazo público del presidente, los líderes del Congreso están tratando de calmar las aguas y encontrar una salida técnica y política:
- La estrategia del reloj (Los 10 días): Constitucionalmente, una vez que el Congreso le entrega formalmente la ley al presidente, este tiene un plazo de 10 días (sin contar los domingos) para actuar. Si no la firma pero tampoco la veta mientras el Congreso está en sesiones, el proyecto se convierte en ley de forma automática. El presidente de la Cámara, Mike Johnson, ha sugerido que Trump simplemente está agotando ese margen de tiempo para presionar y que confía en que terminará cediendo.
- Mayoría a prueba de vetos: Si Trump decidiera vetar formalmente la ley para cumplir su palabra, ambas cámaras del Congreso cuentan con las supermayorías necesarias (más de dos tercios) para anular el veto presidencial y forzar la entrada en vigor de la ley de vivienda.
- Vía alternativa para la reforma electoral: Para destrabar la presión de Trump y de los legisladores más conservadores —quienes han amenazado con bloquear toda la actividad de la Cámara hasta que se debata el voto de ciudadanía—, Mike Johnson se reúne con el presidente para proponerle meter partes clave de la SAVE America Act dentro de una ley de reconciliación presupuestaria. Esto permitiría esquivar el bloqueo (filibuster) de los demócratas en el Senado y aprobar la reforma electoral con una mayoría simple.
Cómo cambia el terreno de juego para las familias
La legislación define a un gran inversor institucional como cualquier corporación o entidad que posea 350 o más casas unifamiliares. Al restringir sus compras, el efecto para los compradores regulares se da en dos frentes:
- Menos ofertas invencibles en efectivo: Los fondos de capital suelen adquirir propiedades pagando el 100% del valor por adelantado, sin contingencias de financiamiento y cerrando el trato en días. Un comprador tradicional, que depende de la aprobación de una hipoteca, rara vez puede competir contra eso. Sacar a estos fondos de la ecuación significa que las familias volverán a competir contra otras familias en igualdad de condiciones.
- Protección de las «casas de entrada»: Wall Street no suele comprar mansiones de lujo. Su modelo de negocio se enfoca en las starter homes (casas unifamiliares de precio bajo a medio). Estas son exactamente las propiedades que necesitan los inquilinos para dar el salto a ser propietarios.
La letra pequeña y las excepciones
El proyecto de ley fue modificado en la Cámara de Representantes para asegurar que la prohibición no detenga la creación de nuevas viviendas. Por ello, los fondos aún pueden operar bajo ciertas excepciones clave:
- Construir para alquilar (Build-to-Rent): Las corporaciones pueden seguir invirtiendo si construyen viviendas completamente nuevas desde cero, lo que añade inventario fresco al mercado.
- Renovar para alquilar: Se les permite adquirir propiedades gravemente deterioradas —que un comprador regular no podría habitar ni financiar con un banco—, rehabilitarlas y ponerlas en el mercado de alquiler.
- No hay liquidación forzosa: La regla aplica para el futuro (180 días después de que la ley entre en vigor). A los fondos no se les obliga a vender inmediatamente el inventario que ya tienen, pero enfrentarán multas de hasta un millón de dólares, o el triple del valor de la propiedad, si intentan comprar casas existentes de forma ilegal.
Expectativa política vs. Realidad económica
Aunque la medida es abrumadoramente popular entre los votantes de ambos partidos, economistas e instituciones como el Urban Institute advierten que esta prohibición no provocará una caída drástica en los precios de las casas a nivel nacional.
Los datos muestran que, a pesar de la percepción pública, los grandes inversores institucionales poseen actualmente menos del 0.5% del total de casas unifamiliares en Estados Unidos, y cerca del 3% del inventario de alquiler. Si bien en ciertos vecindarios específicos su presencia puede encarecer el mercado local, a nivel macroeconómico, la verdadera raíz de los altos costos es la falta crónica de construcción de nuevas viviendas durante la última década.
Imagen: ElHispanoParaTodos/PRESS
