Un promotor inmobiliario está aprovechando la ley estatal Live Local Act de Florida para construir el proyecto más grande en la historia de Fort Pierce, Causeway Cove, a disgusto de los residentes de la zona.
La construcción del proyecto más grande en la historia de la ciudad comenzará a finales de este año, y la ciudad tendrá poca capacidad de decisión al respecto.
Causeway Cove, un imponente complejo de cinco edificios que planea aprovechar la ley estatal Live Local Act para eludir los controles locales de zonificación, tiene previsto iniciar su construcción a finales de este año, siempre que cumpla con las condiciones de aprobación establecidas por la ciudad, según el cronograma del proyecto.
El desarrollo propuesto de 930 unidades ubicado en el 601 Seaway Drive avanzó durante la reunión de la Junta de Planificación del lunes, donde los miembros y una sala repleta se enteraron de que la ciudad no tiene autoridad para realizar una audiencia pública ni someter el proyecto a votación. La solicitud fue presentada bajo la Ley Live Local de Florida (Estatuto 166.04151), la cual exige una aprobación administrativa y prohíbe las audiencias públicas.
¿Qué incluye el proyecto Causeway Cove?
El desarrollo abarca aproximadamente 43 acres al sur de Seaway Drive. El alcance del proyecto contempla:
- 930 unidades en total, incluyendo 366 unidades de vivienda residencial.
- Dos hoteles (uno con 204 habitaciones y otro con 203).
- Poco más de 72,000 pies cuadrados de espacio comercial.
- Una marina con 218 amarres.
- Cinco edificios con alturas que varían entre 11 y 17 pisos.
- 1.3 millones de pies cuadrados en total de área construida.
La densidad del proyecto equivale a 22 unidades por acre. Bajo la Ley Live Local, un desarrollador puede reclamar la densidad más alta permitida en cualquier parte de la ciudad (hasta 30 unidades por acre) y la altura máxima de construcción permitida dentro de un radio de una milla, que en este caso alcanza los 200 pies.
El personal de la ciudad adjuntó 31 condiciones a la orden de desarrollo, las cuales no pueden ser modificadas por la junta ni por la comisión municipal.
Tráfico, evacuación y el puente sur
El estudio de tráfico proyecta un aumento neto promedio de aproximadamente 6,700 viajes vehiculares por día, mientras que el estudio del condado muestra un incremento promedio superior al 50 por ciento, y esto sin estar en temporada alta.
El sector censal más reciente, que va desde la ensenada hasta Heron Boulevard, muestra una población permanente de unos 3,426 habitantes. El proyecto agregaría una población promedio de alrededor de 2,657 personas, lo que representa un aumento del 77 por ciento, esto sin contar al personal laboral, los usuarios de la marina, el tráfico de los restaurantes y los compradores.
Seaway Drive es una carretera estatal bajo la jurisdicción del Departamento de Transporte de Florida (FDOT, por sus siglas en inglés). El FDOT ha exigido una fase de superposición para giros a la derecha en dirección oeste en la U.S. 1 y Seaway Drive, y decidirá por separado si se permite un semáforo en la entrada del lugar. El FDOT mantiene el control sobre el permiso de conexión y puede aceptarlo o denegarlo.
Requisito de asequibilidad por 30 años
La Ley Live Local exige que al menos el 40 por ciento de las unidades se destinen a tarifas de asequibilidad definidas por el estado, manteniéndose así durante al menos 30 años.
Dado que el estatuto no otorga a las ciudades una metodología para supervisar este cumplimiento, la ciudad redactó su propia condición exigiendo al desarrollador mantener los registros en una plataforma de cumplimiento y presentar un informe anual antes del 31 de enero de cada año.
Los residentes se pronuncian durante los comentarios generales
A los residentes no se les permitió abordar el tema de Causeway Cove directamente durante la presentación. Solo se les permitió hablar durante el período de comentarios generales al final de la reunión.
Edey Harrison, residente de Harbour Isle, cuestionó los cálculos de densidad. Señaló que de los 43 acres, 25.5 corresponden a tierras sumergidas en las que las propias ordenanzas de la ciudad prohíben construir. Argumentó que la superficie real urbanizable se reduce al descartar estas áreas, mientras que el cálculo de densidad sigue utilizando la parcela completa. También planteó preocupaciones sobre la contaminación del suelo —señalando que el terreno pasó de ser un parque de casas rodantes a un astillero activo adyacente a una planta de tratamiento de agua— y cuestionó los impactos del dragado en el puente anclado junto a la propiedad.
Por su parte, Kevin Keane, residente de Palmetto Avenue, centró su intervención en la playa pública al otro lado de Seaway Drive, mantenida bajo un contrato de arrendamiento de 1937 a la Autoridad Portuaria de Fort Pierce. Planteó interrogantes sobre la capacidad de la playa, si se necesitarán más estacionamientos, baños y servicios de seguridad pública, y quién asumirá esos costos.
¿Cómo avanza la solicitud?
No habrá votación de la ciudad ni audiencia de la comisión municipal. La solicitud avanza por vía administrativa.
El desarrollador aún necesita las aprobaciones de acceso del FDOT, los permisos de construcción y las firmas del Distrito de Gestión del Agua del Sur de Florida (SFWMD), el Departamento de Protección Ambiental (DEP), el distrito de bomberos y, potencialmente, el Cuerpo de Ingenieros del Ejército. Ninguno de estos puntos de control pertenece a la Ciudad de Fort Pierce.
Existe una solicitud independiente, que ya está en revisión para Seaway Drive, que incluye un centro de conferencias, condominios, un estacionamiento y locales comerciales para restaurantes. Ese proyecto no se presentó bajo la Ley Live Local, lo que significa que la Junta de Planificación sí tendrá la oportunidad de comentarlo y someterlo a votación.
El video completo de la reunión está disponible a través de la Ciudad de Fort Pierce.
Preguntas Frecuentes sobre Causeway Cove en Fort Pierce
¿Cuántas unidades están planeadas para el desarrollo de Causeway Cove? El proyecto incluye un total de 930 unidades, de las cuales 366 son viviendas residenciales. El resto incluye dos hoteles con 204 y 203 habitaciones, respectivamente.
¿Por qué la Junta de Planificación de Fort Pierce no puede votar sobre este proyecto? La solicitud se presentó bajo la Ley Live Local de Florida, Estatuto 166.04151, la cual exige la aprobación administrativa y prohíbe las audiencias públicas.
¿Qué requisitos de asequibilidad se aplican al desarrollo en Seaway Drive? La Ley Live Local requiere que al menos el 40 por ciento de las unidades se reserven a precios asequibles definidos por el estado, manteniéndose así durante un mínimo de 30 años.
¿Cuántos viajes diarios de vehículos proyecta el estudio de tráfico? El estudio de tráfico proyecta un aumento neto promedio de aproximadamente 6,700 viajes por día, mientras que el estudio del condado muestra un incremento promedio superior al 50 por ciento fuera de la temporada alta.
¿Qué agencias aún deben aprobar el proyecto? El solicitante aún necesita las aprobaciones de acceso del FDOT, permisos de construcción y la autorización del Distrito de Gestión del Agua del Sur de Florida, el Departamento de Protección Ambiental, el distrito de bomberos y, posiblemente, el Cuerpo de Ingenieros del Ejército.
